Có Nên Chọn Khoản Vay Lãi Suất Điều Chỉnh (ARM) Khi Mua Nhà Ở Mỹ?

Các khoản vay ARM đang nhận được nhiều sự chú ý trở lại bởi vì chúng có thể giúp việc mua nhà trở nên vừa sức hơn trong ngắn hạn. Nhưng chúng không phù hợp với tất cả mọi người.

Nếu bạn đang tìm hiểu thị trường để chuẩn bị cho kế hoạch mua nhà ở Mỹ, chắc hẳn bạn đã cảm nhận được áp lực từ chi phí sinh hoạt và lãi suất hiện nay. Khả năng chi trả (Affordability) đang là bài toán khó đối với nhiều gia đình.

Chính vì lý do đó, ngày càng có nhiều người mua lựa chọn các khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh, hay còn gọi là ARM, như một giải pháp tài chính linh hoạt.

Dưới đây là những phân tích chi tiết về cách thức hoạt động của ARM và liệu đây có phải là lựa chọn đúng đắn cho mục tiêu sở hữu bất động sản Mỹ của bạn hay không.

Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) là gì?

Đối với nhiều người Việt mới tiếp cận thị trường Hoa Kỳ, khái niệm này có thể còn khá mới mẻ. Để hiểu rõ hơn, chúng ta hãy cùng so sánh sự khác biệt giữa khoản vay thế chấp lãi suất cố định (Fixed-rate mortgage) và khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (Adjustable-Rate Mortgage – ARM), như Business Insider giải thích:

“Với một khoản vay lãi suất cố định, mức lãi suất của bạn sẽ được giữ nguyên suốt thời hạn vay (thường là 15 hoặc 30 năm). Điều này mang lại sự an tâm vì khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ không thay đổi.

Ngược lại, khoản vay ARM hoạt động theo cơ chế linh hoạt hơn. Bạn sẽ bắt đầu với một mức lãi suất cố định trong vài năm đầu (thường là 5, 7 hoặc 10 năm), nhưng sau khoảng thời gian ưu đãi đó, lãi suất sẽ thay đổi định kỳ theo biến động của thị trường.

Điều này có nghĩa là nếu lãi suất trung bình tăng, số tiền bạn phải trả hàng tháng cũng sẽ tăng theo. Ngược lại, nếu lãi suất giảm, gánh nặng tài chính của bạn sẽ nhẹ bớt.”

Tất nhiên, những yếu tố như thuế hoặc bảo hiểm nhà ở vẫn có thể tác động đến khoản vay có lãi suất cố định, nhưng mức cơ sở cho khoản thanh toán thế chấp của bạn là khá ổn định. Nhưng điểm khác biệt lớn là với ARM, khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể thay đổi theo thời gian.

Tại sao ARM đang trở thành xu hướng trong các giao dịch bất động sản?

Vậy, tại sao một số người mua lại chọn giải pháp này? Rất đơn giản. Đó là vì khoản tiết kiệm ban đầu. Business Insider giải thích như sau:

“Bởi vì lãi suất ARM thường thấp hơn lãi suất thế chấp cố định, chúng có thể giúp người mua tìm thấy khả năng chi trả khi lãi suất đang ở mức cao. Với mức lãi suất ARM thấp hơn, bạn có thể có khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn hoặc mua được căn nhà đắt tiền hơn so với khoản vay có lãi suất cố định.”

Và ngay lúc này, theo Mortgage News Daily và Wall Street Journal, mức lãi suất ban đầu của ARM đang thấp hơn so với khoản vay thế chấp cố định 30 năm (xem biểu đồ bên dưới):

 Nếu bạn đang tự hỏi điều đó mang lại lợi ích thực tế ra sao bằng tiền mặt, đây là những gì Redfin cho biết. Theo nghiên cứu của họ, người mua thông thường có thể tiết kiệm khoảng 150 đô la mỗi tháng bằng cách chọn khoản vay ARM thay vì khoản vay thế chấp cố định 30 năm.

Đối với những gia đình đang trong quá trình ổn định cuộc sống và định cư tại Mỹ, đây là một khoản tiết kiệm không hề nhỏ.

Sự khác biệt giữa ARM hiện nay và cuộc khủng hoảng tài chính quá khứ

Ngày càng có nhiều người mua sẵn sàng đánh đổi sự không chắc chắn trong tương lai để có được mức thanh toán thấp hơn ở hiện tại. Dữ liệu từ Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA) cho thấy tỷ lệ người mua chọn ARM đã tăng lên, đặc biệt là trong vài năm qua.

Điều này không có nghĩa là ARM đang trở thành lựa chọn ưu tiên của tất cả mọi người. Nó chỉ có nghĩa là một số người mua đang chọn loại hình thế chấp này để họ vẫn có thể mua nhà ngay hôm nay.

Có lẽ nhiều người vẫn còn e ngại khi nhắc đến ARM vì liên tưởng đến cuộc khủng hoảng nhà đất năm 2008.Tuy nhiên, thị trường hiện nay đã thay đổi rất nhiều. Các tiêu chuẩn cho vay đã trở nên nghiêm ngặt hơn.

Hồi đó, một số người mua đã được cấp những khoản vay mà họ không thể chi trả nổi một khi lãi suất được điều chỉnh.

Ngày nay, các tổ chức cho vay hiện nay luôn đánh giá kỹ lưỡng khả năng tài chính của người vay để đảm bảo họ vẫn có thể chi trả được ngay cả khi lãi suất điều chỉnh tăng lên trong tương lai.

Sự gia tăng tỷ lệ người chọn ARM hiện nay không phải là dấu hiệu của một cuộc khủng hoảng, mà là một chiến lược thích ứng thông minh để hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà trong bối cảnh giá cả biến động.

Những cân nhắc quan trọng trước khi quyết định

Việc có nên chọn ARM hay không phụ thuộc rất lớn vào kế hoạch dài hạn và mức độ chấp nhận rủi ro của từng cá nhân.

Một khoản vay ARM có thể hợp lý nếu bạn dự định chuyển nhà trước khi lãi suất được điều chỉnh, hoặc nếu bạn kỳ vọng mình sẽ có thu nhập cao hơn trong tương lai. Nhưng có những sự đánh đổi mà bạn cần phải suy nghĩ kỹ.

Ví dụ, một khi khoảng thời gian cố định kết thúc, lãi suất của bạn có thể điều chỉnh và khoản thanh toán của bạn có thể tăng lên, khả năng là một con số đáng kể tùy thuộc vào mức lãi suất ở thời điểm đó.

Và hãy nhớ rằng, cũng không có gì đảm bảo lãi suất thế chấp sẽ giảm trong tương lai, đồng nghĩa với việc tái cấp vốn sau này không phải lúc nào cũng là một giải pháp. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là bạn phải xem xét kỹ lưỡng kế hoạch của mình, hiểu rõ tiềm năng thu nhập dài hạn và làm việc chặt chẽ với một tổ chức cho vay đáng tin cậy trước khi chọn một khoản vay ARM.

Lời kết

Các khoản vay ARM có thể là “cánh cửa” giúp bạn dễ dàng tiếp cận hơn với việc đầu tư và sở hữu nhà tại Mỹ trong ngắn hạn. Tuy nhiên, chìa khóa thành công nằm ở việc hiểu rõ rủi ro và có một kế hoạch tài chính dự phòng vững chắc.

🤝 Thấu hiểu những băn khoăn của quý khách hàng khi lần đầu tiếp cận thị trường tài chính phức tạp tại Hoa Kỳ, NHÀ MỸ CALI luôn sẵn sàng đồng hành và cung cấp những thông tin trung thực, khách quan nhất, với sứ mệnh “Giúp người Việt an tâm mua nhà Mỹ“.

Câu hỏi thường gặp

1. Khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) khác gì so với lãi suất cố định?Khoản vay ARM cho phép người vay tận hưởng mức lãi suất ưu đãi trong vài năm đầu, sau đó lãi suất sẽ biến động tăng giảm theo thị trường. Trong khi đó, khoản vay cố định sẽ duy trì một mức lãi suất duy nhất cho đến khi đáo hạn hợp đồng.
2. Liệu chọn vay ARM có dễ rủi ro mất nhà như năm 2008 không?Thị trường hiện tại đã an toàn hơn rất nhiều nhờ các tiêu chuẩn cho vay khắt khe. Các ngân hàng sẽ kiểm tra rất kỹ khả năng tài chính của bạn trước khi duyệt vay, đảm bảo bạn có thể chi trả ngay cả khi lãi suất tăng lên.
3. Trường hợp nào người mua nên chọn vay ARM?Khoản vay này rất phù hợp nếu bạn chỉ định sống tại căn nhà đó trong thời gian ngắn (ví dụ từ 5-7 năm) rồi bán lại, hoặc bạn có kế hoạch tăng trưởng thu nhập rõ ràng để bù đắp biến động lãi suất trong tương lai.